Kunnan kannalta ydinkysymys on, mikä on kunnan tehtävä: Onko se palvelujen tuottaminen vai kiinteistöjen omistaminen? On varmasti sellaisia kiinteistöjä, joiden kohdalla ainoa järkevä vaihtoehto on se, että kunta omistaa ne itse. Syrjäisillä alueilla muu ei välttämättä edes ole realismia. Kuitenkin etenkin kasvukeskuskuntien olisi syytä miettiä, voisiko jokin muu vaihtoehto, esimerkiksi vuokraaminen, olla omistamista järkevämpää. Tällöin vastuu tilojen kunnossa pysymisestä ei ole kunnalla vaan siirretty vuokranantajalle.
Kiinteistönhuolto voidaan sopia joko omistajan tai vuokralaisen vastuulle sen mukaan, mikä tilanteeseen parhaiten sopii. Kiinteistöpalvelut, siivous sekä lämpö- ja sähkösopimukset taas ovat yleensä vuokralaisen vastuulla.
Meneekö kontrolli vuokraamisen myötä?
Kuntapäättäjien mielessä saattaa olla pelkoja, että vuokraamisen myötä menetetään kontrolli ulkopuoliselle taholle. Vuokrasopimus voidaan kuitenkin tehdä pitkäksi ajaksi, jolloin kunnalla on varmuus siitä, että tilat ovat käytössä esimerkiksi seuraavien 20 tai 30 vuoden ajan. Sopimus voi sisältää mahdollisuuden jatkaa sopimusta tämän jälkeen esimerkiksi 5–10 vuodella kerrallaan.
Monen kunnan päänsärkynä ovat nimenomaan koulurakennukset. Suurin osa Suomen kouluista on rakennettu 60- ja 70-luvuilla. Niistä monet ovat huonokuntoisia eivätkä vastaa nykyajan tarpeita. Koulutilojen laatu ja sisäilma saattavat olla kunnalle strateginen etu, jonka avulla se houkuttelee lapsiperheitä asumaan alueelleen. Jos kunnassa on useita kouluja, jotka vaatisivat panostuksia samaan aikaan, taloudellinen taakka voi olla melkoinen. Vuokramallin avulla koulu voidaan suunnitella kunnan tarpeisiin, mutta omistamisen riski siirtää ulkopuoliselle taholle. Kunta saa tilat käyttöönsä samalla aikataululla kuin jos ne tulisivat sen omaan omistukseen, mutta rakennusta ei tarvitse sisällyttää kunnan taseeseen eikä kunnan ottaa lainaa hanketta varten. Tilakustannukset voidaan jyvittää koko vuokra-ajalle.
Kiinnostuneita sijoittajia löytyy, ja tuotto-odotukset ovat kohtuulliset
Onko Suomessa sitten toimijoita, jotka ovat halukkaita investoimaan yhteiskuntakiinteistöihin? Kyllä on, ja määrä kasvaa vähitellen. Ruotsissa tämä kehitys on jo pidemmällä, ja siellä näiden toimijoiden määrä on kasvanut jo noin kolmeenkymmeneen, kun vielä reilut viisi vuotta sitten aktiivisia sijoittajia oli alle 10. Suomessa kehitys ei ole vielä ollut aivan yhtä vauhdikasta, mutta täälläkin toimijoiden määrä on ainakin tuplaantunut samassa ajassa.
Mikä yksityistä sijoittajaa houkuttelee yhteiskuntakiinteistöissä? Pitkä vuokrasopimus julkisen toimijan kanssa tuo vakautta ja ennustettavaa kassavirtaa, ja kun tilat on suunniteltu kunnan tarpeisiin, niitä myös käytetään. Julkinen sektori varmana pitkäaikaisena vuokralaisena on sijoittajia kiinnostava, sillä sijoittajat hakevat erityisesti matalariskisiä kohteita ja korkotason ollessa matalalla sekä markkinoiden kansainvälistymisen myötä sijoittajien tuottovaateet ovat painuneet alas siten, että esimerkiksi Helsingistä on myyty kohteita selvästi alle 4 % tuottotasolla. Matalariskisiksi luettavien yhteiskuntakiinteistöjen osuus kaikista kiinteistökaupoista nousi asiantuntijaorganisaatio KTI:n kevään 2020 markkinakatsauksen mukaan viime vuonna jo 13 % tasolle.
Meillä Skanskalla on paljon osaamista yhteiskuntakiinteistöjen toteuttamisesta ja hyvät kontaktit sijoittajatoimijoihin. Esimerkiksi Jyväskylän Kankaalla osana Skanskan kaupunkikehityshanketta toteutettiin vuokratiloja Jyväskylän koulutuskuntayhtymälle sekä Humanistiselle ammattikorkeakoululle vanhaan paperitehtaaseen. Kankaan Luovan Kampuksen tilojen omistajaksi tuli Jyväskylän kaupungin omistama Education Facilities Oy. Keskustelemmekin mielellämme kuntien kanssa erilaisista toteutusvaihtoehdoista.
Julkaistu 21.1.2021